郑州房屋登记条例论证 小区“公共设施”该归谁

　　新建住宅类商品房屋进行初始登记时，中小学校、幼儿园、会所、游泳馆、车库等非住宅房屋，是该登记在全体业主名下还是开发商的名下？

　　昨日，郑州市法制办举行的《郑州市房屋登记条例》(征求意见稿)论证会上，法学教授、律师、开发商等就此进行了激辩。

　　理越辩越明，若您有好的观点或建议，欢迎跟我们说说。您的参与，就是在制定我们明天的“游戏规则”。

　　河南商报记者 李雅静 实习生 孙益锐

　　意见稿规定：房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为，包括房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记和其他登记。房屋登记机构，也就是该地的房产管理部门，应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。

　　解读：意见稿公开后，郑州市法制办法规处处长张金生对该条例的诸多亮点进行了解读。他说，该条例的出台，主要是因为我们国家出台了《物权法》。按照最新条例规定，今后房屋登记簿才是你房产最权威的“身份证明”，房产证你要不要都行，只要有登记，买卖双方均可进行过户、转让等手续。

　　意见稿规定：当事人预购商品房、房屋所有权转让等情形可以申请预告登记。经预告登记的房屋，未经预告登记的权利人书面同意，因转让、抵押该房屋申请登记的，房屋登记机构不予办理。

　　解读：张金生说，在我国现行的商品房预售制度下，购房者交了房款后，要等到房屋初始登记后才能获得相应的权属证书，经常会发生“一房两卖”情况。 “预告登记”制度可以有效弥补这一缺陷。

　　意见稿规定：无民事行为能力人、限制民事行为能力人的房屋，应当由其监护人代为申请登记，并提交证明监护人身份的材料。

　　解读：未成年人在我国属无民事行为能力人，之前没有资格进行房屋登记。条例出台后，就算是未满18岁的孩子，也可以通过监护人代为申请房屋登记。

　　意见稿规定：集体土地上的房屋登记，将依照市人民政府的有关规定执行。

　　解读：张金生说，以往的登记条例是不涵盖集体土地上房屋的。这次，跟该条例配套的还有一个集体土地上房屋登记办法，目前还在研究、论证，一旦出台，将会解决过去集体土地上房屋登记无法可依的问题。

　　昨日的论证会，为了体现立法的客观性和公正性，郑州市法制办特别邀请了法学教授、律师、开发商、业主、人大代表等各界人士前来参与。

　　一番激辩之后，所有人都把目光聚焦到了房产的配套登记上，即小区内的学校、会所、游泳馆等非住宅类房屋以及车库等，到底是该归全体业主所有还是该归开发商所有。

　　征求意见稿明确，新建住宅类商品房屋初始登记时，中小学校、幼儿园按照规定移交政府举办的，登记在政府名下；自行举办的，登记在开发企业名下。

　　有观点认为，很多开发商建学校的土地成本和建设成本都已平摊到了房价中，而且以此为优势做广告吸引大家购房，从这个角度来说，学校应该属全体业主所有。

　　但也有人表示，如果学校登记为全体业主，产权明晰了，那么接下来的后续管理怎么办？

　　征求意见稿中说，会所、游泳馆等非住宅房屋，成本计入全体业主房屋公共价格的，登记在全体业主名下；未计入的，登记在开发企业名下。

　　郑州市政协委员、律师赵京辉认为，以成本是否计入业主房屋价格来判定这些设施的权属问题，操作起来有很大难度。因为这个成本我们是无从考量的，谁来审计？应该变通一下，在建房之初，就让开发商向广大业主公示，哪些公用设施是计入房价成本的，哪些没有计入。

　　郑大法学院教授宋雅芳也认为，这样的规定不易操作。建议凡是想登记在开发商名下的，应该让第三方出具该设施未计入成本的一个东西，这样方可按照谁投资谁受益的原则，进行权属界定。

　　意见稿中规定，新建住宅类商品房屋初始登记时，车库登记在开发企业名下。

　　赵京辉认为，有些车库占用人防工程，而且还被开发商以高价卖给了业主，这类情况在现实中非常多见，该计入谁的名下？人防是不能出售的，只有使用权，只简单登记在开发商名下，不足以解决问题。

　　作为河南一家有实力的开发商，昨日，正商地产也派销售总监侯建霞参与了论证会。

　　虽然是涉利一方，侯建霞对于这些争论显得很淡然。她说，对于大家的讨论，只要是科学合理的，都愿意接受。“不过，房屋交付后，一般业主入住、成立委员会还有相当长的周期，有些公用服务设施如果归业主所有，日常的运营、管理就没人操心。大家生活起来也不方便，还是归开发商好一些。”

　　省法制办法规处杨云云说，拿地时，开发商已经将会所、游泳馆等非住宅房屋地价计入业主房价，卖房时，又以配套齐全为名，高价卖给业主，建成后，还要二次售卖，这样做对业主公平吗？她的观点是，应该将所有公用设施登记于全体业主名下。

　　郑大法学院教授宋雅芳也认为：“众所周知，很多开发商已经将公用设施的成本摊入总房价，既然是这样，再归入开发商的名下就对各位业主不公平！”

　　长期研究房产开发的河南财经政法大学教授刘社认为，之所以出现这种混乱，主要是政府的缺位造成的。“《义务教育法》规定，政府是学校的全额投资主体，现在政府却把包袱给甩了，加在了开发商的身上。房价里本身就包含有教育附加费，作为纳税人，政府应该为我们提供一定公共服务。”

　　对于会所、游泳馆等公用设施，她建议政府出台一个规定，对于有营利性质的公用设施，开发商建造时直接剔除成本，不再计入房价。登记时，则可划入开发商的名下。“这样做有两个好处。其一，房价不再虚高了。其二，开发商就算撤离后，还可以成立公司进行经营。而这也是将来开发商长期存在的一种盈利模式。”

　　《物权法》对“公共场所”界定不明，地方能否出台规定细化？

　　张金生说，《物权法》中对公共场所界定不明晰是引发争论的主因。

　　张金生说，对于物业公共用房和道路、绿地等公用设施，《物权法》中有明确规定，归全体业主所有。但其中还提到“其他公共场所”，也应该登记在全体业主名下。

　　“这个公共场所，不同于一般的公共场所。我们一般将歌厅、影剧院、学校统统认定为公共场所，这个‘公共场所’究竟包括什么？我们无从得知。”

　　张金生说，因为界定不清，实际操作过程中，房管系统也遇到了很多难题。有的被登记到开发商名下了，业主们就不愿意，甚至上访、闹事。“我的看法是，既然《物权法》已经实施好几年了，应该再出台一个相关的实施意见，将这个公共场所进行界定，事情就好办多了。”

　　市法制办相关负责人表示，对于这个问题他们将慎重对待，接下来还要收集相关意见或建议，进行科学论证，力求最终立法合法、合理，还能突出郑州特色。